Hitung Untung Properti Kediri, Sewa Rumah atau Jual Tanah?

Investasi properti di Kediri kian memanas, terutama dengan adanya proyek strategis nasional. Banyak yang tergiur, namun tak sedikit yang melangkah hanya berbekal intuisi. Padahal, dalam dunia investasi, intuisi tanpa kalkulasi adalah resep menuju kerugian. Sudah saatnya Anda berhenti menebak-nebak dan mulai menghitung.

Keputusan antara membangun rumah untuk disewakan atau membeli tanah untuk dijual kembali seringkali menjadi dilema utama. Keduanya menawarkan jalan keuntungan yang berbeda. Namun, mana yang paling sesuai dengan profil dan tujuan finansial Anda?

Mari kita bedah bersama menggunakan Kalkulator Investor Kediri, sebuah pendekatan sederhana untuk memproyeksikan keuntungan investasi properti Anda secara lebih realistis dan terukur.

Baca juga : Playbook Investor Cerdas, Menavigasi Peta Properti Kediri Sesuai Profil Anda

Dua Jalan Investasi: Pendapatan Rutin vs. Keuntungan Jangka Panjang

Sebelum masuk ke angka, penting untuk memahami dua konsep utama keuntungan properti: Rental Yield dan Capital Gain. Yang satu menawarkan arus kas bulanan, sementara yang lain memberikan keuntungan besar di masa depan.

Menghitung Rental Yield (Studi Kasus: Rumah Tipe 45 di Banjaran)

Rental Yield adalah persentase keuntungan yang Anda dapatkan dari menyewakan properti dalam setahun, dihitung dari harga beli properti tersebut. Ini adalah metrik vital jika tujuan Anda adalah mendapatkan passive income properti setiap bulan.

Rumusnya sederhana: (Pendapatan Sewa Tahunan / Harga Beli Properti) x 100%

Mari kita buat studi kasus. Anda membeli sebuah rumah Tipe 45 di area berkembang seperti Banjaran, Kediri, seharga Rp400 juta. Setelah melakukan riset harga sewa rumah Kediri di area sekitar, Anda menemukan potensi harga sewa yang wajar adalah Rp15 juta per tahun.

Maka, perhitungannya: (Rp15.000.000 / Rp400.000.000) x 100% = 3,75%

Angka yield properti sebesar 3,75% per tahun ini menjadi patokan Anda. Angka ini lebih tinggi dari bunga deposito? Jika ya, maka properti sewa Anda sudah berada di jalur yang tepat untuk menghasilkan pendapatan rutin.

Memproyeksikan Capital Gain (Studi Kasus: Tanah di Koridor Bandara)

Capital Gain adalah keuntungan yang Anda peroleh dari selisih harga jual dan harga beli properti. Ini adalah tujuan utama bagi investor yang fokus pada investasi jangka panjang, yang rela menunggu beberapa tahun untuk mendapatkan imbal hasil maksimal.

Berbeda dengan rental yield yang pasti, capital gain bersifat proyeksi. Cara terbaik untuk memproyeksikannya adalah dengan meriset kenaikan harga tanah historis di lokasi strategis Kediri tersebut.

Misalnya, Anda membeli sebidang tanah di koridor menuju bandara baru seharga Rp1 juta per meter persegi. Anda melihat data bahwa dalam dua tahun terakhir, harga tanah di zona terdekat naik rata-rata 20% per tahun karena efek pembangunan bandara Kediri. Dengan asumsi tren serupa, Anda bisa memproyeksikan nilai tanah Anda di masa depan.

Proyeksi ini tidak pasti, namun memberikan Anda gambaran berbasis data mengenai prospek properti Kediri yang Anda miliki, jauh lebih baik daripada sekadar harapan kosong.

Biaya Tersembunyi yang Menggerus Laba

Keuntungan kotor bukanlah keuntungan bersih. Banyak investor pemula terjebak karena melupakan biaya-biaya lain yang wajib diperhitungkan. Sebelum mengambil keputusan, pastikan Anda memasukkan komponen berikut dalam kalkulasi Anda:

• Pajak Properti: Ada Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang harus dibayar setiap tahun, dan BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) saat transaksi pembelian.
• Biaya Notaris: Jasa notaris untuk AJB (Akta Jual Beli), balik nama, dan pengecekan sertifikat membutuhkan biaya yang tidak sedikit.
• Perawatan Tahunan: Khusus untuk rumah sewa, anggarkan biaya untuk perbaikan kecil, pengecatan ulang, atau kerusakan tak terduga.
• Iuran Lingkungan: Biaya keamanan dan kebersihan di lingkungan perumahan juga menjadi pengeluaran rutin.

Memasukkan semua biaya ini akan memberikan Anda gambaran keuntungan bersih yang jauh lebih akurat.

Putusan Akhir: Angka Mana yang Paling Relevan untuk Anda?

Setelah melakukan semua perhitungan, kini saatnya kembali ke pertanyaan awal: sewa rumah atau jual tanah? Jawabannya ada pada tujuan finansial Anda.

• Pilih Rumah Sewa (Fokus pada Rental Yield): Jika Anda membutuhkan tambahan arus kas bulanan untuk kebutuhan hidup atau untuk membayar cicilan properti itu sendiri. Ini cocok bagi Anda yang mencari stabilitas pendapatan.
• Pilih Investasi Tanah (Fokus pada Capital Gain): Jika Anda memiliki dana dingin dan tidak membutuhkannya dalam waktu dekat. Ini adalah strategi untuk membangun kekayaan untuk tujuan besar di masa depan, seperti dana pensiun atau warisan.

Pada akhirnya, angka tidak pernah bohong. Pilihan yang tepat bukanlah tentang ikut-ikutan tren, melainkan tentang keputusan yang selaras dengan angka dan tujuan finansial pribadi. Gunakan kalkulasi ini untuk memperkuat strategi investasi properti Kediri Anda.

Penulis : Shelia Wardatul Jannah ( lia )