Tol Kediri Tulungagung Jadi, Harga Tanah Penyangga Naik Gila-Gilaan!
Kediri Properti – Pernahkah kamu mendengar kisah seseorang yang mendadak kaya raya hanya karena tanah warisan kakeknya yang dulu dianggap tidak berharga, tiba-tiba terkena pembebasan lahan tol atau berada tepat di samping gerbang tol baru? Cerita seperti itu bukan dongeng, melainkan realita yang terus berulang di setiap siklus pembangunan infrastruktur di Indonesia.
Saat semua mata tertuju pada kemegahan Bandara Dhoho di Kediri, banyak investor pemula lupa bahwa bandara itu butuh akses. Jalan Tol Kediri-Tulungagung adalah nadi utama yang akan mengalirkan lalu lintas manusia dan barang dari selatan Jawa Timur menuju gerbang udara internasional tersebut.
Pembangunan tol ini bukan sekadar memendekkan jarak tempuh, tapi secara radikal mengubah peta nilai tanah di wilayah-wilayah yang dilaluinya. Daerah-daerah penyangga (buffer zones) seperti Kecamatan Mojo, Kras, Ngadiluwih, hingga perbatasan Karangrejo di Tulungagung yang dulunya hanya dilewati truk tebu, kini berubah menjadi zona emas baru.
Jika kamu merasa sudah terlambat membeli tanah di sekitar bandara karena harganya sudah "digoreng" habis-habisan, maka wilayah penyangga tol ini adalah kesempatan kedua yang tidak boleh kamu lewatkan. Jangan sampai kamu menyesal dua kali. Mari kita bedah bagaimana aspal beton ini menyulap sawah tadah hujan menjadi lahan komersial bernilai miliaran rupiah.
Efek "Exit Tol" Mengubah Kota Mati Jadi Pusat Ekonomi
Dalam kamus investasi properti, ada hukum tak tertulis: "Ikuti di mana pintu tol dibuka, di situ uang akan mengalir." Area di radius 1 hingga 5 kilometer dari Interchange atau Gerbang Tol adalah zona yang paling cepat mengalami kenaikan harga (capital gain).
Mengapa demikian? Karena pintu tol menciptakan titik temu baru. Di situ akan muncul kebutuhan akan rest area bayangan, SPBU, pergudangan logistik, hingga perumahan bagi para penglaju (commuter).
Wilayah penyangga seperti Kecamatan Mojo di sisi barat sungai Brantas, misalnya. Sebelum ada rencana tol dan Jembatan Ngadi, daerah ini dianggap pinggiran yang sepi. Namun, dengan adanya akses langsung ke tol yang menghubungkan bandara, Mojo bertransformasi menjadi jalur logistik strategis. Tanah-tanah di pinggir jalan utama yang dulunya dihargai murah, kini menjadi incaran para pemilik pabrik dan distributor yang butuh akses cepat ke kargo bandara.
Lonjakan Harga di Perbatasan Kediri-Tulungagung
Fenomena kenaikan harga tanah paling drastis justru tidak terjadi di pusat kota, melainkan di wilayah perbatasan. Kecamatan Kras dan Ngadiluwih yang menjadi penyangga selatan Kediri mengalami tren kenaikan harga yang agresif.
|
| Fenomena penjualan tanah kavling di dekat proyek tol. |
Para spekulan tanah sudah mulai memborong lahan-lahan tidur di sekitar rencana exit tol. Mereka paham betul bahwa begitu tol beroperasi penuh, jarak tempuh dari Tulungagung ke Bandara Kediri yang tadinya memakan waktu 1,5 jam akan terpangkas menjadi hanya 30 menit.
Akibatnya, banyak warga Tulungagung yang bekerja di Kediri atau sebaliknya akan mencari hunian di tengah-tengah (wilayah penyangga). Permintaan hunian di area ini diprediksi akan meledak. Harga tanah kavling yang pada tahun 2023 masih berkisar 300-500 ribu per meter, di tahun 2026 diprediksi sudah menyentuh angka 1 juta hingga 1,5 juta per meter. Kenaikan 200% dalam tiga tahun adalah angka yang mustahil didapatkan dari instrumen investasi emas atau deposito manapun.
Karangrejo: Gerbang Utara Tulungagung yang Bersinar
Bergerak sedikit ke selatan masuk wilayah Tulungagung, Kecamatan Karangrejo adalah penerima manfaat terbesar dari proyek ini. Sebagai gerbang masuk utama dari arah tol Kediri, Karangrejo akan menjadi wajah baru Tulungagung.
Kawasan ini tidak lagi hanya berisi persawahan, tapi mulai tumbuh menjadi kawasan industri baru dan pergudangan. Pemerintah daerah setempat pun mulai merevisi Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) untuk mengakomodasi pertumbuhan ini.
Bagi investor, membeli lahan di Karangrejo saat ini ibarat membeli saham perusahaan bagus saat IPO (Initial Public Offering). Harganya masih terjangkau, tapi fundamental pertumbuhannya sangat kuat. Potensi untuk dijadikan ruko, gudang transit, atau bahkan perumahan subsidi sangat terbuka lebar.
Strategi Memilih Lahan di Dekat Tol
Namun, hati-hati. Tidak semua tanah di dekat tol itu menguntungkan. Ada seni tersendiri dalam memilih lokasi agar tidak boncos.
Pertama, hindari membeli tanah yang terlalu dekat (nempel) dengan badan jalan tol, kecuali untuk papan reklame. Tanah yang nempel tol biasanya bising, berdebu, dan tidak memiliki akses langsung (karena jalan tol dipagar).
Lokasi terbaik adalah di jalan arteri atau jalan kabupaten yang mengarah ke pintu tol (access road). Jarak idealnya adalah 500 meter hingga 2 kilometer dari gerbang tol. Di radius inilah zona komersial dan hunian akan tumbuh subur.
Kedua, perhatikan Row Jalan. Pastikan tanah yang kamu beli berada di jalan yang lebar, minimal bisa dilalui dua mobil papasan (lebar 6 meter). Truk logistik dan mobil pribadi enggan masuk ke jalan sempit. Semakin lebar jalan depannya, semakin tinggi kenaikan harganya.
Ketiga, cek Elevasi Tanah. Pembangunan jalan tol seringkali berupa timbunan tanah yang tinggi. Pastikan tanahmu tidak berada di posisi yang lebih rendah dari jalan tol atau jalan aksesnya, agar tidak menjadi kolam penampungan air saat hujan deras (banjir). Biaya menguruk tanah (reklamasi) itu sangat mahal dan bisa memakan profit investasimu.
Risiko Spekulasi dan Mafia Tanah
Di mana ada gula, di situ ada semut. Di mana ada proyek tol, di situ ada mafia tanah. Wilayah penyangga Kediri-Tulungagung saat ini sedang rawan sengketa lahan.
Banyak tanah yang statusnya masih belum jelas, tanah warisan yang belum dibagi, atau tanah bengkok desa yang dijualbelikan secara ilegal oleh oknum. Kamu wajib melakukan due diligence atau uji tuntas yang ketat.
Pastikan tanah yang kamu incar sudah bersertifikat SHM, bukan lagi Petok D atau Letter C, untuk meminimalisir risiko klaim ganda di kemudian hari. Cek juga apakah tanah tersebut masuk dalam plot pembebasan lahan tol lanjutan atau tidak. Jangan sampai kamu membeli tanah mahal-mahal, ternyata tahun depan tanah itu digusur ganti rugi dengan harga appraisal yang mungkin di bawah harga belimu (meskipun jarang terjadi, ganti rugi tol biasanya untung, tapi prosesnya lama).
Gunakan jasa notaris PPAT setempat yang mengetahui riwayat tanah di desa tersebut. Jangan hanya percaya pada omongan makelar yang mendesakmu untuk segera transfer tanda jadi.
.gif)
Waktu Terbaik untuk Masuk Pasar
Kapan waktu terbaik membeli tanah di wilayah penyangga tol? Jawabannya adalah kemarin. Jawaban terbaik kedua adalah hari ini.
Siklus kenaikan harga properti akibat infrastruktur biasanya terjadi dalam tiga gelombang.
-
Gelombang Isu/Wacana: Harga naik sedikit saat berita rencana tol muncul.
-
Gelombang Konstruksi: Harga naik signifikan saat alat berat mulai bekerja dan tiang pancang berdiri.
-
Gelombang Operasional: Harga naik ke level premium saat tol sudah diresmikan dan bisa dilewati.
Saat ini, kita berada di antara fase konstruksi dan operasional. Harga sudah naik, tapi belum mencapai puncaknya. Masih ada ruang pertumbuhan (room for growth) yang cukup lebar sebelum harga menjadi stuck atau jenuh.
Menunda keputusan pembelian tanah di Kediri dan Tulungagung saat ini sama dengan membiarkan uangmu tergerus inflasi properti. Uang 100 juta hari ini mungkin masih bisa dapat kavling cantik di Ngadiluwih. Tahun depan? Mungkin hanya dapat di pelosok desa yang jauh dari mana-mana.
Manfaatkan momentum pembangunan Tol Kediri-Tulungagung ini. Jadilah investor cerdas yang bisa membaca arah beton dan aspal, karena di sanalah arah uang mengalir di masa depan. Amankan asetmu di wilayah penyangga, dan biarkan infrastruktur negara yang bekerja menaikkan nilai kekayaanmu.
FAQ & Penutup
1. Mengapa harga tanah di dekat Exit Tol naik lebih cepat dibanding area lain?
2. Apa yang harus saya cek pertama kali saat ditawari tanah di jalur tol?
3. Apakah Karangrejo Tulungagung masih prospek untuk investasi di tahun 2026?
4. Berapa jarak ideal lahan dari gerbang tol untuk investasi perumahan?
5. Bagaimana cara membedakan mafia tanah dengan pemilik asli di wilayah penyangga?
📖 Lihat Sumber Informasi dan Gambar
02. Data Appraisal Lahan Infrastruktur Tol – Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP)
03. Laporan Tren Properti Wilayah Penangga Bandara – Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI) Referensi Gambar: Ilustrasi dibuat menggunakan teknologi AI.
.webp)
.png)
No comments:
Post a Comment