Sertifikat Rumah vs Apartemen, Awas Aset Nyangkut Susah Dijual Kembali!

💡 Ringkasan Artikel: Membedah perbedaan krusial antara SHM rumah tapak dan SHMSRS apartemen dari sisi hukum dan likuiditas. Pelajari risiko status tanah HGB/HPL, tantangan menjual unit bekas di pasar sekunder, hingga strategi memilih aset yang aman sebagai "Store of Wealth" jangka panjang.

📌 DAFTAR ISI ARTIKEL

• 01. Kuasa Sertifikat SHM
• 02. Hak & Kebebasan Rumah
• 03. Rumitnya Sertifikat Apartemen
• 04. Risiko Tanah HPL
• 05. Likuiditas Pasar Sekunder
• 06. Biaya Penjualan Aset
• 07. Strategi Exit Properti
• 08. FAQ & Penutup

Kediri Properti – Membeli properti itu rasanya seperti jatuh cinta. Hati berbunga bunga saat melihat desain interior yang cantik atau lokasi yang strategis. Tangan rasanya gatal ingin segera mentransfer uang tanda jadi agar unit incaran tidak diserobot orang lain. Namun, seringkali kita lupa bahwa hubungan dengan properti adalah hubungan jangka panjang yang mengikat secara hukum dan finansial.

Masalah terbesar dalam investasi properti sebenarnya bukan pada saat membeli, melainkan saat menjualnya kembali. Pernahkah kamu membayangkan skenario terburuk saat kamu butuh uang tunai dalam jumlah besar dan cepat (misalnya untuk biaya pengobatan atau pendidikan anak), tapi aset propertimu ternyata tidak laku laku dijual? Atau lebih parah lagi, bank menolak menjadikannya agunan karena masalah masa berlaku sertifikat yang hampir habis?

Inilah mimpi buruk likuiditas yang sering menghantui para pemilik aset properti. Antara rumah tapak dan apartemen memiliki karakter surat surat dan daya pikat pasar sekunder yang sangat berbeda. Ketidaktahuan akan hal ini bisa membuat uang miliaran rupiah milikmu "nyangkut" bertahun tahun dalam bentuk bangunan beton yang terus menyusut nilainya.

Sebelum kamu menandatangani akta jual beli di hadapan notaris, mari kita bedah risiko legalitas dan potensi penjualan kembali dari kedua jenis hunian ini. Jangan sampai niat hati ingin investasi masa depan malah berujung mewariskan masalah hukum yang rumit bagi keluarga tercinta.

Kuasa Mutlak Sertifikat Hak Milik

Dalam hierarki kepemilikan properti di Indonesia, Sertifikat Hak Milik atau SHM menduduki takhta tertinggi. Jika kamu membeli rumah tapak dengan status SHM, artinya kamu adalah raja di atas tanah tersebut. Kamu memiliki hak penuh dan abadi atas tanah yang kamu pijak serta bangunan yang berdiri di atasnya.

Keunggulan utama SHM adalah tidak adanya batas waktu. Sertifikat ini berlaku selamanya dan dapat diwariskan turun temurun tanpa penurunan hak. Bagi perbankan, SHM adalah agunan primadona. Bank sangat menyukai jaminan berupa tanah bersertifikat SHM karena nilainya cenderung naik dan status hukumnya paling kuat.

Inilah alasan mengapa orang tua zaman dulu selalu cerewet menyuruh kita membeli tanah. Mereka paham bahwa tanah adalah komoditas langka yang tidak bisa diproduksi lagi oleh pabrik manapun. Kenaikan harga tanah di lokasi strategis seringkali "gila gilaan" dan menjadi mesin pelindung nilai kekayaan yang paling ampuh melawan inflasi.

Kebebasan Tanpa Campur Tangan Pihak Ketiga

Memiliki rumah tapak berstatus SHM juga berarti kemerdekaan penuh. Kamu bebas merenovasi rumah, mengubah warna cat pagar, atau bahkan merubuhkan bangunan lama untuk dibangun ulang menjadi tiga lantai, asalkan sesuai dengan Koefisien Dasar Bangunan (KDB) setempat.

Kamu tidak perlu meminta izin kepada pengelola gedung atau tetangga sebelah hanya untuk memaku dinding atau mengganti keramik lantai. Rasa memiliki yang utuh inilah yang membuat rumah tapak selalu memiliki permintaan tinggi di pasar sekunder, meskipun kondisi bangunannya sudah tua atau rusak parah. Pembeli mengincar nilai tanahnya, bukan sekadar temboknya.

Realitas Rumit Sertifikat Apartemen

Berpindah ke dunia hunian vertikal, cerita legalitasnya menjadi jauh lebih kompleks dan berliku. Saat membeli unit apartemen, kamu biasanya akan mendapatkan SHMSRS atau Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun. Nama sertifikatnya memang ada kata "Hak Milik", tapi jangan terkecoh karena hakikatnya sangat berbeda dengan SHM rumah tapak.

Ilustrasi sulitnya menjual unit apartemen bekas di pasar sekunder.

Pada dasarnya kamu hanya memiliki "ruang udara" di dalam unitmu secara pribadi. Sedangkan tanah tempat gedung apartemen itu berdiri, lift, tangga darurat, dan kolam renang adalah milik bersama. Masalah utamanya terletak pada status tanah di bawah gedung tersebut.

Mayoritas apartemen di Indonesia berdiri di atas tanah dengan status Hak Guna Bangunan atau HGB. HGB memiliki masa berlaku, biasanya 20 hingga 30 tahun, dan harus diperpanjang. Pertanyaannya adalah, siapa yang harus memperpanjang? Tentu saja para pemilik unit secara kolektif. Biaya perpanjangan HGB ini tidak murah dan seringkali menjadi bom waktu yang mengejutkan pemilik di kemudian hari.

💡 Baca Juga: Drama Tetangga dan Aturan Ribet, Sisi Gelap Apartemen vs Rumah yang Jarang Dibahas

Ancaman Tanah Hak Pengelolaan

Lebih ngeri lagi jika apartemen tersebut berdiri di atas tanah Hak Pengelolaan (HPL) milik pemerintah atau BUMN. Status ini membuat posisi pemilik unit menjadi lebih lemah karena perpanjangan hak penggunaan tanah sangat bergantung pada kebijakan pemilik tanah (negara). Kasus sengketa perpanjangan izin tanah apartemen seringkali membuat harga unit jatuh bebas karena ketidakpastian hukum.

Bank pun cenderung lebih hati hati dalam memberikan kredit agunan untuk apartemen tua yang masa HGB nya tinggal sedikit. Jika sisa masa HGB kurang dari 5 atau 10 tahun, banyak bank yang menolak menjadikannya jaminan, atau menaksir nilainya sangat rendah.

Pasar Sekunder: Siapa yang Lebih Cepat Laku?

Sekarang mari bicara soal likuiditas atau kemudahan mencairkan aset. Bayangkan kamu memiliki rumah tapak di kawasan Kelapa Gading dan sebuah unit apartemen di Kuningan. Keduanya bernilai sama, katakanlah 2 miliar rupiah. Mana yang lebih cepat laku jika dijual?

Secara historis, rumah tapak jauh lebih mudah dijual. Pasarnya sangat luas, mulai dari keluarga muda, investor, hingga pengembang yang ingin membeli tanah tua untuk dibangun ulang. Orang tidak terlalu peduli jika temboknya retak atau atapnya bocor, karena mereka bisa merenovasinya. Nilai utamanya ada pada tanah.

Sedangkan apartemen bekas memiliki tantangan berat bernama "Oversupply" atau kelebihan pasokan. Pengembang terus menerus membangun gedung baru dengan fasilitas yang lebih modern, desain kekinian, dan promo cara bayar yang ringan (seperti DP nol persen).

Pembeli yang memiliki uang 2 miliar rupiah biasanya akan berpikir, "Daripada beli apartemen bekas si A yang sudah 5 tahun dan desainnya kuno, lebih baik saya beli di tower baru sebelah yang masih gres dan kolam renangnya lebih bagus." Akibatnya, pemilik apartemen lama terpaksa perang harga alias jual rugi agar unitnya dilirik pembeli.

Biaya Transaksi yang Menggerus Keuntungan

Saat menjual apartemen, calon pembeli juga akan memperhitungkan biaya biaya "siluman" yang akan mereka tanggung nantinya, seperti IPL yang mahal dan biaya balik nama yang rumit. Proses peralihan hak apartemen seringkali melibatkan persetujuan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) yang birokrasinya bisa berbelit belit.

Sebaliknya, transaksi jual beli rumah tapak relatif lebih sederhana dan transparan. Biaya biaya yang timbul sudah umum diketahui (Pajak Penjual, Pajak Pembeli, Notaris) dan tidak ada iuran bulanan wajib yang membebani pembeli saat rumah tersebut kosong belum ditempati.

Pilihan Bijak untuk Masa Depan

Jika tujuan utamamu membeli properti adalah untuk End User (ditinggali sendiri) demi kenyamanan hidup dekat kantor, dan kamu siap dengan konsekuensi nilai jual kembali yang mungkin stagnan, maka apartemen adalah pilihan logis. Anggaplah biaya yang kamu keluarkan sebagai biaya sewa kenyamanan hidup, bukan murni investasi uang.

Namun, jika tujuanmu adalah Store of Wealth (menyimpan kekayaan) dan warisan untuk masa depan, rumah tapak dengan sertifikat SHM adalah juara yang tak tergoyahkan. Meskipun lokasinya mungkin agak menepi ke pinggiran kota, nilai asetmu terlindungi oleh kepemilikan tanah yang abadi.

Jangan sampai silaunya kemewahan lobi apartemen membuatmu buta terhadap realitas hukum dan pasar. Ingatlah bahwa properti adalah aset yang tidak likuid (susah dicairkan). Jangan menambah tingkat kesulitannya dengan memilih aset yang status hukumnya menggantung atau pasarnya jenuh.

Jadilah investor cerdas yang tidak hanya pandai membeli, tapi juga piawai memperhitungkan jalan keluar (exit strategy). Karena pada akhirnya, aset yang baik adalah aset yang bisa menolongmu saat kondisi darurat, bukan aset yang justru menjadi beban pikiran karena tak kunjung laku dijual.

FAQ & Penutup

1. Apa perbedaan mendasar antara SHM and SHMSRS?

SHM memberikan kepemilikan mutlak atas tanah and bangunan tanpa batas waktu. SHMSRS memberikan kepemilikan atas unit (ruang), namun tanahnya milik bersama dengan status HGB yang harus diperpanjang secara berkala.

2. Kenapa apartemen bekas cenderung lebih sulit terjual?

Karena adanya persaingan dengan unit baru dari pengembang yang menawarkan fasilitas lebih modern and promo pembayaran yang lebih menarik, serta kekhawatiran pembeli terhadap sisa masa berlaku HGB gedung lama.

3. Apakah Sertifikat HGB apartemen bisa diubah menjadi SHM?

Secara umum tidak bisa, karena tanah apartemen adalah milik bersama. Status kepemilikan unit tetap berupa SHMSRS di atas HGB bersama, berbeda dengan rumah tapak yang tanahnya bisa ditingkatkan statusnya menjadi SHM pribadi.

4. Apa risiko membeli apartemen di atas tanah HPL?

Risiko utamanya adalah ketidakpastian perpanjangan izin penggunaan tanah yang sangat bergantung pada kebijakan instansi pemilik lahan (negara/BUMN), yang dapat mempengaruhi nilai aset and legalitas di masa depan.

5. Mana yang lebih aman sebagai aset warisan untuk anak cucu?

Rumah tapak dengan status SHM dianggap jauh lebih aman and menguntungkan sebagai aset warisan karena nilai tanahnya yang terus naik and hak kepemilikannya yang berlaku selamanya tanpa perlu perpanjangan rutin.

⚠️ Panduan ini disusun berdasarkan gabungan berbagai sumber referensi serta keyakinan dan pemahaman penulis. Oleh karena itu, pembaca disarankan menggunakan panduan ini sebagai referensi umum dan melakukan penyesuaian sesuai kebutuhan masing-masing.

📖 Lihat Sumber Informasi dan Gambar

Referensi Tulisan: 01. Panduan Legalitas Properti: SHM vs HGB – HukumOnline
02. Strategi Exit Properti: Likuiditas Aset Sekunder – Real Estate Guide
03. Memahami Sertifikat Rumah Susun (SHMSRS) – Kementerian ATR/BPN

Referensi Gambar: Ilustrasi dibuat menggunakan teknologi AI.

✍️ Ditulis oleh  Chandra Karunia