Cara Menilai Harga Tanah di Kawasan Berkembang di Kota Kediri

Harga tanah tidak pernah diam. Setiap tahun, nilainya bisa naik  terutama di kota berkembang seperti Kediri. Namun, tidak semua kenaikan harga berarti potensi investasi yang bagus.

Kesalahan umum investor pemula adalah membeli tanah karena “katanya murah”, tanpa memahami apa yang membentuk harga tersebut.

Menilai harga tanah bukan hanya soal angka di brosur, tetapi juga soal membaca potensi kawasan dari infrastruktur, legalitas, hingga arah pengembangan wilayah.
Yuk, kita bahas langkah-langkah realistis untuk menilai harga tanah di kawasan berkembang seperti Kediri agar tidak salah langkah.

 

1. Kenali Faktor yang Mempengaruhi Harga Tanah

Sebelum menentukan apakah harga tanah itu murah atau mahal, kamu harus tahu apa yang membentuk nilainya.
Beberapa faktor utama antara lain:

• Lokasi dan aksesibilitas: Tanah yang dekat dengan pusat kota, jalan utama, atau fasilitas umum otomatis lebih mahal.
• Status legalitas: Sertifikat Hak Milik (SHM) punya nilai lebih tinggi dibanding tanah girik atau warisan.
• Topografi dan kondisi fisik: Tanah datar, tidak rawan banjir, dan memiliki lebar muka ideal cenderung bernilai lebih tinggi.
• Potensi pengembangan kawasan: Apakah di sekitar tanah ada proyek pemerintah, jalan baru, atau kawasan industri yang akan dibangun?

 

Baca Juga: Keuntungan Finansial dari Investasi Rumah di Kota Kediri

 

2. Gunakan Pendekatan “Harga Pasar Sekitar”

Cara paling sederhana dan efektif untuk menilai harga tanah adalah dengan melihat harga properti sejenis di sekitar lokasi.
Kamu bisa mencari referensi dari:

• Situs jual-beli properti seperti rumah123, rumah.com, atau OLX
• Agen properti lokal di Kediri
• Notaris atau pejabat pembuat akta tanah (PPAT) yang sering menangani transaksi di kawasan itu

Misalnya, jika harga tanah di daerah Ngasem berkisar Rp2,5 juta/m², tapi ada penawaran hanya Rp1,7 juta/m², jangan langsung tergiur. Bisa jadi ada faktor tersembunyi seperti akses jalan sempit, belum ada sertifikat, atau lokasi rawan banjir.

3. Perhatikan Infrastruktur Sekitar dan Rencana Pengembangannya

Kawasan berkembang selalu punya dua wajah: satu yang sudah ramai, dan satu lagi yang baru mulai tumbuh.
Nilai tanah di area seperti ini biasanya naik setiap kali ada proyek baru  entah jalan, jembatan, atau perumahan.

Contohnya, rencana pembangunan tol Kediri–Tulungagung dan Bandara Dhoho telah membuat kawasan sekitar Gurah dan Wates mengalami kenaikan harga 15–25% dalam dua tahun terakhir.

4. Tinjau Legalitas dan Status Tanah Secara Lengkap

Harga tanah murah tanpa dokumen yang jelas bisa berubah jadi masalah besar.
Sebelum membeli, pastikan kamu memeriksa:

• Jenis sertifikat: SHM, HGB, atau belum bersertifikat.
• Kesesuaian dengan peta RTRW (Rencana Tata Ruang Wilayah): Apakah lahan tersebut masuk zona perumahan, pertanian, atau industri.
• Riwayat kepemilikan: Pastikan tidak dalam sengketa atau warisan yang belum dibagi.

Untuk kawasan Kediri, kamu bisa mengecek ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) Kediri atau menggunakan aplikasi Sentuh Tanahku dari Kementerian ATR/BPN.

 

5. Analisis Potensi Kenaikan Nilai di Masa Depan

Kediri saat ini berkembang ke arah barat dan selatan, sejalan dengan pembangunan bandara dan kawasan industri baru.
Wilayah seperti Banyakan, Ngasem, dan Kandat mulai menjadi incaran investor karena harga masih di bawah Rp2 juta/m² namun potensi kenaikan sangat besar.

Strategi jangka panjang: Beli tanah di kawasan yang punya “rencana masa depan”, bukan hanya yang ramai hari ini.

6. Jangan Lupa Hitung Biaya Tambahan

Menilai harga tanah juga berarti memperhitungkan biaya-biaya di luar harga jual, seperti:

• Biaya balik nama dan BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)
• Biaya notaris dan PPAT
• Pajak penjual (PPh)
• Biaya perataan atau pengurugan tanah jika diperlukan

Semua biaya ini bisa mencapai 5–10% dari harga jual, jadi pastikan kamu menghitungnya agar total investasi tetap realistis.

 

Menilai dengan Cermat, Untung Berlipat

Menilai harga tanah bukan sekadar mencari yang paling murah, tapi mencari yang paling menguntungkan.
Dengan memahami faktor lokasi, infrastruktur, legalitas, dan potensi pengembangan, kamu bisa membuat keputusan investasi yang cerdas.

Kediri kini bukan lagi kota kecil  melainkan pusat ekonomi baru di Jawa Timur bagian barat.
Membeli tanah di kawasan berkembang hari ini bisa jadi keputusan terbaik untuk masa depan.
Ingat, dalam dunia properti, waktu membeli lebih penting daripada waktu menjual.

Penulis: Kanisia Emanuela Bantaika