Beda SHM HGB dan Strata Title, Awas Aset Melayang Karena Salah Kertas!

💡 Ringkasan Artikel: Membedah hierarki kekuatan hukum sertifikat properti di Indonesia. Pahami perbedaan mendasar antara SHM yang abadi, HGB yang memiliki batas waktu, hingga Strata Title apartemen dengan risiko HPL, agar aset masa depan Anda aman dari sengketa and penurunan nilai yang drastis.

📌 DAFTAR ISI ARTIKEL

01. SHM: Kasta Tertinggi Raja Tanah

02. HGB: Menyewa Tanah di Rumah Sendiri

03. Labirin Strata Title Apartemen

04. Bahaya HGB di Atas HPL

05. Mengecek Legalitas Sebelum Membeli

06. Investasi Peningkatan Hak

07. FAQ & Penutup

Kediri Properti – Momen penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) di hadapan notaris seringkali menjadi puncak emosional bagi para pembeli rumah pertama. Setelah berbulan-bulan berburu lokasi, menghitung budget, dan deg-degan menunggu persetujuan kredit bank, akhirnya pena itu digoreskan di atas kertas bermaterai. Rasanya seperti sudah memenangkan sebuah kompetisi maraton yang melelahkan. Ada rasa lega, bangga, dan sedikit euforia karena merasa telah resmi menjadi "tuan tanah".

Namun, di tengah kebahagiaan itu, ada satu detail krusial yang seringkali luput dari perhatian pembeli yang sedang dimabuk asmara dengan properti barunya. Detail itu terletak pada status hak kepemilikan yang tertera di sertifikat. Apakah itu Sertifikat Hak Milik (SHM), Hak Guna Bangunan (HGB), atau sertifikat apartemen yang sering disebut Strata Title?

Banyak orang menganggap semua sertifikat itu sama saja, yang penting ada kertasnya. Padahal, perbedaan status ini bagaikan bumi dan langit. Salah memahami jenis sertifikat bisa berakibat fatal di masa depan. Bayangkan skenario buruk di mana rumah yang sudah kamu cicil belasan tahun tiba-tiba tidak bisa lagi kamu tempati karena masa hak tanahnya habis dan tidak diperpanjang oleh pemilik lahan. Atau bayangkan saat kamu butuh uang mendesak, bank menolak menjadikan rumahmu sebagai agunan hanya karena status legalitasnya lemah.

Ketidaktahuan akan hukum properti adalah risiko finansial terbesar yang bisa membuat aset miliaran rupiah menguap begitu saja. Sebelum tinta penamu mengering di kertas perjanjian, mari kita bedah satu per satu hierarki kekuasaan dalam dunia sertifikat tanah di Indonesia agar kamu bisa tidur nyenyak tanpa bayang-bayang sengketa.

SHM: Kasta Tertinggi Raja Tanah

Dalam piramida kepemilikan properti di Indonesia, Sertifikat Hak Milik (SHM) menduduki singgasana tertinggi. Jika kamu membeli rumah tapak (landed house) dan sertifikatnya berlabel SHM, maka kamu boleh bernapas lega. Ini adalah bentuk kepemilikan yang paling sempurna, terkuat, dan terpenuh yang bisa dimiliki oleh individu Warga Negara Indonesia (WNI).

Konsultasi hukum dengan notaris sebelum akad kredit.

Keistimewaan utama SHM adalah sifatnya yang abadi. Hak ini berlaku selamanya dan tidak mengenal tanggal kedaluwarsa. Kamu tidak perlu pusing memikirkan biaya perpanjangan izin tanah setiap dua puluh atau tiga puluh tahun sekali. Tanah itu adalah milikmu, milik anakmu, dan milik cucumu kelak secara turun-temurun, selama tidak dipindahtangankan atau dicabut untuk kepentingan negara (yang proses ganti ruginya pun sangat kuat secara hukum).

Di mata perbankan, SHM adalah primadona. Jika kamu mengajukan pinjaman dengan agunan sertifikat SHM, nilai taksiran (appraisal) yang diberikan bank biasanya maksimal dan proses pencairannya lebih mulus. Bank menyukai kepastian, dan SHM menawarkan kepastian hukum bahwa aset tersebut tidak akan hilang haknya di tengah jalan. Inilah mengapa harga properti dengan status SHM selalu lebih mahal dan lebih cepat laku dibandingkan status lainnya.

HGB: Menyewa Tanah di Rumah Sendiri

Turun satu tingkat di bawah SHM, kita bertemu dengan Hak Guna Bangunan (HGB). Sesuai namanya, kamu hanya membeli hak untuk "menggunakan" bangunan di atas tanah tersebut, bukan memiliki tanahnya secara mutlak. Tanah tersebut secara hukum adalah milik negara, hak pengelolaan, atau milik perorangan lain, dan kamu hanya diberi izin untuk mendirikan bangunan di atasnya dalam kurun waktu tertentu.

Biasanya, HGB memiliki masa berlaku 30 tahun dan dapat diperpanjang selama 20 tahun, lalu diperbarui lagi. Status HGB ini sangat umum ditemui pada perumahan baru yang dikembangkan oleh developer (PT). Secara aturan, badan hukum (PT) memang tidak boleh memiliki SHM, sehingga mereka memecah sertifikat induk menjadi HGB pecahan atas nama konsumen.

Apakah HGB buruk? Tidak selalu. Bagi kamu yang membeli rumah dari developer, status awal pasti HGB. Kabar baiknya, untuk rumah tinggal, status HGB ini bisa ditingkatkan menjadi SHM (Peningkatan Hak) dengan mengurusnya ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) setelah rumah lunas atau bahkan saat masih KPR, asalkan luas tanahnya di bawah 600 meter persegi dan pemiliknya WNI.

Namun, kamu harus waspada jika membiarkan status HGB ini mati atau kedaluwarsa tanpa diperpanjang. Jika masa berlakunya habis, tanah tersebut secara otomatis kembali menjadi milik negara. Kamu bisa kehilangan hak atas rumahmu sendiri hanya karena lalai mengurus administrasi. Selain itu, setiap kali memperpanjang HGB, ada biaya Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) yang harus disetor, yang nilainya lumayan menguras kantong tergantung Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah saat itu.

💡 Baca Juga: Cek Cacat Bangunan Saat Survey Properti Biar Gak Rugi Bandar Renovasi

Labirin Rumit Strata Title Apartemen

Jika rumah tapak memiliki SHM dan HGB, maka hunian vertikal atau apartemen memiliki dunia legalitasnya sendiri yang lebih rumit, yaitu Satuan Rumah Susun. Sertifikat yang akan kamu pegang bernama SHMSRS (Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun), atau sering dikenal dengan istilah umum Strata Title.

Banyak orang terkecoh dengan kata "Hak Milik" pada SHMSRS. Mereka mengira kepemilikannya sama kuatnya dengan SHM rumah tapak. Padahal, konsepnya sangat berbeda. Pada apartemen, yang kamu miliki secara mutlak hanyalah "ruang udara" di dalam unitmu. Kamu dibatasi oleh tembok imajiner di sekeliling unit.

Sedangkan tanah tempat gedung berdiri, koridor, lift, kolam renang, dan taman adalah Hak Bersama. Kepemilikan tanah bersama ini dibagi secara proporsional berdasarkan luas unitmu (NPP atau Nilai Perbandingan Proporsional). Masalah utamanya adalah: Di atas tanah apa apartemen itu berdiri?

Di sinilah letak jebakan yang sering tidak disadari pembeli pemula. Gedung apartemen bisa berdiri di atas tanah berstatus HGB Murni atau HGB di atas HPL (Hak Pengelolaan).

Bahaya Tersembunyi HGB di Atas HPL

Inilah skenario yang paling berisiko. Jika apartemenmu berdiri di atas tanah HGB Murni (milik developer yang kemudian diserahkan ke perhimpunan pemilik), proses perpanjangan hak tanahnya relatif lancar asalkan warga sepakat patungan biaya.

Namun, jika apartemenmu berdiri di atas tanah HPL (biasanya tanah milik Pemerintah Daerah, BUMN seperti PT KAI, atau Perumnas), posisimu sebagai pemilik unit jauh lebih lemah. Kamu ibarat penyewa jangka panjang di atas tanah negara.

Ketika masa HGB di atas HPL ini habis, perpanjangannya tidak bisa otomatis. Harus ada persetujuan dari pemegang HPL (pemerintah/BUMN) dan biasanya ada uang wajib tahunan (UWT) atau biaya perpanjangan yang sangat mahal yang ditentukan sepihak oleh pemilik tanah. Jika negosiasi buntu, nasib gedung dan unitmu menjadi terkatung-katung.

Kasus sengketa lahan apartemen di kawasan Mangga Dua atau Kemayoran Jakarta adalah contoh nyata betapa rumitnya urusan HGB di atas HPL ini. Nilai jual unit bisa jatuh bebas karena ketidakpastian hukum, dan bank seringkali menolak menerima agunan sertifikat jenis ini jika masa berlakunya tinggal sedikit.

Mengecek Legalitas Sebelum Membeli

Mengetahui teori saja tidak cukup, kamu harus menjadi detektif saat survei properti. Jangan malu untuk meminta fotokopi sertifikat induk kepada developer atau penjual sebelum membayar uang tanda jadi (booking fee). Bawa fotokopi tersebut ke notaris kepercayaanmu untuk dicek keabsahannya di BPN.

Periksa dengan teliti tanggal berakhirnya hak tanah. Jika kamu membeli rumah bekas (secondary) dengan status HGB yang sisa masa berlakunya tinggal 2 tahun, kamu harus siap dana ekstra untuk biaya perpanjangan atau peningkatan hak ke SHM segera setelah transaksi. Hal ini bisa menjadi amunisi bagimu untuk menawar harga rumah lebih murah.

Untuk apartemen, tanyakan secara spesifik status tanahnya: "Apakah ini HGB Murni atau HGB di atas HPL?". Jika marketing terlihat ragu atau menghindar, itu adalah tanda bahaya (red flag). Carilah proyek lain yang status tanahnya lebih jelas (clean and clear).

Biaya Peningkatan Hak: Investasi Keamanan

Bagi pemilik rumah tapak berstatus HGB, sangat disarankan untuk segera mengurus peningkatan hak menjadi SHM. Biayanya relatif terjangkau dibandingkan risiko yang ditanggung. Kamu hanya perlu membayar biaya PNBP ke kas negara dan jasa notaris/PPAT.

Rumus biaya resminya sebenarnya murah, namun seringkali orang malas mengurus sendiri karena birokrasi. Menggunakan jasa notaris mungkin memakan biaya 3 hingga 5 juta rupiah, tapi imbal baliknya adalah kenaikan nilai aset propertimu secara instan. Rumah dengan SHM selalu dihargai lebih tinggi daripada rumah identik di sebelahnya yang masih HGB.

Mengamankan legalitas adalah langkah pertama dan terpenting dalam investasi properti. Jangan sampai keindahan desain fasad atau kemewahan interior membutakan matamu terhadap fakta hukum yang tertulis di atas kertas.

Properti adalah aset jangka panjang yang seharusnya mensejahterakan, bukan menyengsarakan. Pastikan namamu tercatat di atas kertas yang tepat, dengan hak yang terkuat, agar warisan yang kamu tinggalkan kelak adalah berkah, bukan masalah sengketa yang tak berujung.

FAQ & Penutup

1. Apakah rumah berstatus HGB bisa dijual atau diwariskan?

Bisa. HGB tetap merupakan aset yang sah secara hukum untuk diperjualbelikan atau diwariskan. Namun, pembeli atau ahli waris harus memperhatikan sisa masa berlaku hak tersebut agar segera diurus perpanjangan atau peningkatannya ke SHM.

2. Berapa lama proses peningkatan status HGB ke SHM di BPN?

Proses resmi di BPN biasanya memakan waktu sekitar 1 hingga 3 bulan, tergantung kelengkapan berkas and antrean di kantor pertanahan setempat. Jika menggunakan jasa notaris/PPAT, prosesnya mungkin terlihat lebih lama karena prosedur administrasi internal mereka.

3. Bolehkah warga negara asing (WNA) memiliki properti SHM?

Tidak boleh. Berdasarkan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA), hak milik (SHM) hanya diberikan kepada Warga Negara Indonesia (WNI) and badan hukum tertentu yang ditetapkan pemerintah. WNA umumnya hanya diberikan Hak Pakai atau Hak Pakai di atas Strata Title.

4. Apa yang terjadi jika masa berlaku HGB habis and tidak diperpanjang?

Secara hukum, tanah tersebut kembali dikuasai oleh negara atau pemilik hak aslinya. Meskipun bangunannya milik Anda, Anda tidak lagi memiliki hak legal atas tanahnya, sehingga aset tersebut tidak bisa dijual atau dijadikan agunan bank hingga statusnya dipulihkan.

5. Apakah apartemen HGB murni lebih aman dibanding HGB di atas HPL?

Ya, HGB Murni umumnya lebih aman karena developer memiliki kendali penuh atas lahan tersebut sebelum diserahkan ke warga. Pada HPL, ada pihak ketiga (Pemerintah/BUMN) yang memegang kendali utama, sehingga proses perpanjangan bisa lebih rumit and mahal.

⚠️ Panduan ini disusun berdasarkan gabungan berbagai sumber referensi serta keyakinan dan pemahaman penulis. Oleh karena itu, pembaca disarankan menggunakan panduan ini sebagai referensi umum dan melakukan penyesuaian sesuai kebutuhan masing-masing.

📖 Lihat Sumber Informasi dan Gambar

Referensi Tulisan: 01. Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) No. 5 Tahun 1960
02. Peraturan Pemerintah tentang Hak Guna Bangunan and Hak Pengelolaan
03. Panduan Legalitas Properti – Badan Pertanahan Nasional (BPN)

Referensi Gambar: Ilustrasi dibuat menggunakan teknologi AI.

✍️ Ditulis oleh  Chandra Karunia