Cara Menghitung Keuntungan Investasi Rumah Secara Tepat

Investasi rumah di kota berkembang seperti Kediri kini semakin diminati. Ketersediaan infrastruktur baru, akses jalan tol, serta kawasan industri yang tumbuh membuat nilai properti terus naik setiap tahun.

Namun, sebelum terjun ke dunia investasi, penting bagi calon investor untuk memahami cara menghitung keuntungan secara tepat.

Tanpa perhitungan matang, investasi rumah bisa berisiko tinggi  terutama jika hanya mengikuti tren pasar tanpa strategi yang jelas.

 Baca Juga: Panduan Lengkap Investasi Properti untuk Pemula di Kota Kediri

Langkah Pertama: Ketahui Modal Awal dan Biaya Tambahan

Dalam dunia properti, keuntungan tidak hanya dihitung dari harga jual dan beli. Ada beberapa biaya tambahan yang perlu diperhitungkan sejak awal, seperti:

• Biaya notaris dan balik nama
• Pajak pembelian (BPHTB)
• Renovasi atau perbaikan kecil
• Biaya perawatan dan kebersihan bulanan
• Cicilan KPR (jika ada)

Contoh sederhana: jika Anda membeli rumah di Kediri seharga Rp400 juta, lalu menambah biaya renovasi Rp20 juta dan biaya administrasi Rp10 juta, maka total modal awal Anda adalah Rp430 juta.

 

Langkah Kedua: Hitung Nilai Jual Kembali atau Sewa

Keuntungan investasi rumah berasal dari dua sumber: kenaikan nilai properti (capital gain) dan pendapatan sewa (rental yield).
Berikut rumus sederhananya:

Capital Gain (%) = [(Harga Jual – Harga Beli) / Harga Beli] x 100

Misalnya, rumah yang Anda beli Rp400 juta, dijual Rp500 juta setelah dua tahun.
Maka keuntungannya adalah:
(500 – 400) / 400 x 100 = 25%

Sedangkan untuk sewa, rumusnya adalah:

Rental Yield (%) = (Pendapatan Sewa Tahunan / Harga Properti) x 100

Jika Anda menyewakan rumah seharga Rp25 juta per tahun, maka:
(25 / 400) x 100 = 6,25% per tahun

Angka ini sudah termasuk cukup baik di pasar Kediri, di mana rata-rata yield rumah berkisar antara 5–8% tergantung lokasi dan fasilitas.

Langkah Ketiga: Perhatikan Lokasi dan Potensi Kenaikan Harga

Lokasi masih menjadi faktor utama dalam investasi properti. Di Kediri, kawasan dekat jalan utama, tol Kediri–Tulungagung, atau kampus besar memiliki potensi kenaikan harga yang lebih tinggi.

Pilih lokasi yang:

• Dekat dengan fasilitas publik (pasar, sekolah, rumah sakit)
• Berada di kawasan berkembang
• Memiliki prospek kenaikan nilai tahunan minimal 10%

Dengan begitu, meskipun nilai sewa tidak besar, capital gain jangka panjang tetap menjanjikan.

Langkah Keempat: Gunakan Rumus ROI untuk Akurasi Keuntungan

Rumus Return on Investment (ROI) digunakan untuk mengetahui seberapa besar keuntungan yang Anda peroleh dari investasi tersebut.

ROI (%) = (Keuntungan Bersih / Total Modal Awal) x 100

Contoh:

• Harga beli rumah + biaya tambahan: Rp430 juta
• Harga jual setelah 3 tahun: Rp550 juta
• Keuntungan bersih: Rp120 juta

Maka ROI = (120 / 430) x 100 = 27,9% dalam 3 tahun
Atau setara 9,3% per tahun.

ROI ini cukup ideal bagi investasi properti di kota sekunder seperti Kediri.

 

Langkah Kelima: Hindari Kesalahan Umum Investor Pemula

Banyak pemula terjebak karena tergiur promosi harga murah atau iming-iming “return tinggi tanpa risiko”.
Berikut kesalahan yang sering terjadi:

• Tidak menghitung biaya tambahan seperti pajak dan perawatan
• Membeli di lokasi yang belum berkembang
• Tidak menghitung nilai sewa secara realistis
• Terlalu cepat menjual sebelum nilai naik signifikan

Selalu lakukan riset pasar lokal sebelum membeli. Cek tren harga properti di Kediri, serta pastikan legalitas sertifikat dan izin bangunan aman.

Langkah Keenam: Optimalkan Properti Agar Nilainya Naik

Setelah membeli, jangan biarkan properti kosong. Anda bisa:

• Menyewakannya jangka pendek (misalnya ke pekerja atau mahasiswa)
• Melakukan perbaikan kecil seperti pengecatan ulang atau menambah taman mini
• Mengubah interior agar lebih modern dan fungsional

Langkah sederhana ini bisa menaikkan nilai jual hingga 10–15% dalam waktu singkat.

Penulis: Kanisia Emanuela Bantaika